接续着节前，谈下对时下市场的理解：
回暖的不止是深圳，而是包括深圳在内的一线城市和重点二线城市，具有相当的普遍性。
市场情绪有很大的恢复，市场成交在展开复苏，最坏的时刻已经过去了，一二线城市正处在本轮房地产复苏的开端(这种复苏，主要不是人为炒作)。
复苏具备持续性，未来会越来越好，但会是温和复苏，不会出现2009、2015年重演。
一二线城市的市场会比去年好，也会比三四线好，三四线将是调整的开始。
对于第四个判断，这里再解释一下：之前发过一篇文章说2019年将是小年《2018年实则是房地产“大年”，房价创2010年以来最大涨幅》，有粉丝在后台表达了困惑，因我在讲2019年是小年之前，发文谈过2019年一二线将比2018年好《2019房地产展望：比2018好，但不要指望“老配方”》。那么，说2019年是“小年”，是指整体性的成交量。因为小城市占据的市场份额达到半壁江山，小城市降温，整个市场的成交量会上不来，2019年市场成交量大概率会低于2018年。而基于结构性行情看，会有不同表现，一二线市场大概率是上升的，三四线市场则大概率相反。
我们不需要回顾去年的判断，来再一次证明自己说对了。就目前的市场，对于刚需而言，我个人认为依然是最好的市场，只是你想获得最低的价格，机会比去年少了一些。
一切有关市场走向的讨论，最终都要回归到供求关系上来。我们要看需求方发生了什么变化，还有没有人想买房子，如果有人继续想买房子，那么，供应方还愿不愿意盖房子。如果你想买但是人家盖房子不赚钱，即期供应就会减少很多，你就需要支付更高的价格。
考察节后的一些表现，可以来解释这次的复苏，以及继续判断这样的复苏具备可持续性。
需求没有减少，所以这是不变量(如果说变，那么是深圳的人口继续在增加，2018年比2017年又增加了49.83万，其中应届毕业生10.8万)。这是我们来看待这座城市的最大的基本面，意味着需求端会继续支撑房地产。短期价格皆由市场情绪决定，总有波动，但拉长周期，都不是事儿。
最直接的促动市场复苏，是利率水平的下降。这个我在很早就讲过了，利率水平第一步一定是要回到基准的。现在的真实利率水平太高了，不利于整体经济的复苏。
但仅有利率是不行的，导致去年包括深圳在内的全国房地产市场出现下滑，直接因素是房地产行业调控，但加剧整体市场下滑的因素，很大程度是整个外围环境、宏观政策以及经济走向。说到底，房地产作为一个支柱、母周期行业，是无法脱离宏观大势而独善其身的。尤其在2018年，房地产与宏观环境的关系之密切，只有2008年可堪匹敌。
目下，所有的一切都出现了非常积极的变化。
货币政策、财政政策都进入宽周期，前者犹抱琵琶，后者史无前例，2万亿的减税降负，非常有效的撬动了股市造好。
从改革逆流到改革重启，一系列承诺出现，尤其重点清理去年的“民企离场论”余毒。
贸易从僵局到走向和谈，虽不能回到蜜月期，但比去年可是好太多了。
宏观经济复苏迹象显露，新的PMI指数已经显示了这样的积极变化，大概率说，最危险的时期已经过去了。
房地产行业调控也出现边际宽松，明里暗里放松的城市越来越多，不放松的也不存在从紧的可能。
股市本身的走牛，也在反向刺激参与者的市场信心。
这些积极信号，令市场信心出现了极大的恢复，这是两会之后市场最为明确的转变。我们所看到的房地产市场的复苏，是在这样的大环境下展开的。如果这些信号继续，那么，没有理由怀疑，眼下一二线房地产市场的复苏具有可持续性。
但同样，不要期待这样的复苏，会变成2009、2015的疯狂重演。我从来不这么认为，今时今日，依然如此。
压力犹在，丝毫未变。
我之前谈过房地产面临的两头灰犀牛。其中一个是住房制度顶层设计的大变——决策层已然认为通过市场化的供求关系来调节房价是失败的，政府对房地产的控制越来越无孔不入。大到房地产税，中到房地产价格管制，小到租金水平管制，微到公租房/商品房不能拉围墙，统统介入。这个顶层设计，间或有暂缓，但不会改变。比如限价限贷限购，小城市今年一定会出现非常多的松动，但是包括深圳在内的一线，很难，围绕着周边做些动作倒是有机会，但是根本性松动，除非出现天大的黑天鹅事件。
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