2019年一季度,房地产政策层面热闹纷呈:两会强调“夯实地方主体责任”,部分城市已出现调控局部性松动,央行数次降准信贷层面有所放松,房地产税立法将稳步推进,粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭转地产行业“颓势”:1-2月商品房销售面积同比下降3.6%,因传统春节影响,新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%,增速继续提升2个百分点。成交结构性分化加剧:一线和核心二线城市出现“回暖”征兆,而三四线因前期需求透支严重,回调压力巨大。
在当前形势下,2019年调控政策能否“全面松绑”,对行业的刺激性作用能有多大?房地产税立法稳步推进,年内又将有怎样的新进展?价值回归,购房行为趋于理性,三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期?土地市场量缩价涨,未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域?面临低迷的市场,房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择?一系列问题留待市场给出真正的答案……
政策:一季度政策依旧维稳
下半年或将逐步放开“四限”
一季度,房地产政策层面热闹纷呈,两会作为政策风向标,引发市场广泛关注,主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。多省市公布2019年棚改计划开工量,整体有升有降,结合市场实际情况,不排除“计划减量、实际超量”的可能性。粤港澳大湾区规划给渐显疲态的中国经济注入一针强心剂,核心引擎在于香港、澳门、深圳和广州4大中心城市,前海、南沙和横琴将成改革试验田及发展高地。珠海、济南、阜阳等布局松绑“四限”,海口、南京、西安等调降人才落户门槛,但并不等同于调控政策实质性转向。
展望未来,为了避免陷入“一降就放、一放就涨”的恶性循环,叠加3月市场回暖,政策宽松预期将有所减弱。不过,2019年调控政策微调放松已在预期之中,预计上半年整体维稳,因城施策、分类指导,夯实地方政府主体责任;下半年压力城市将逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。
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