10月21日,一张董事长在内部会议上洒泪现场的照片在网络上传播,揭开了昔日百强房企三盛宏业资金链断裂的冰山一角。
照片主角是三盛宏业董事长陈建铭。在本月上旬新出炉的《2019年胡润百富榜》上,陈建铭以100亿元的身家位居第398位。但公司的资金状况并不乐观,截至2019年6月30日,三盛宏业的有息负债达到269.5亿元,超过250亿元的净资产规模。
三盛宏业起家于浙江舟山,项目主要集中在长三角地区,公司曾在2018年初提出“三年千亿”的目标,并不惜举债拓展。根据上海易居研究院的口径,去年三盛宏业实现销售额187亿元,排名全国第114位。
在房地产业,为做大规模而承受高负债的情况并不少见,但三盛宏业的经营情况很不乐观。Wind数据显示,今年上半年,三盛宏业仅营收36.22亿,经营活动现金流为-31.89亿,投资活动现金流为-3.9亿,筹资活动现金流为25.67亿。
作为一种内部融资手段,三盛宏业曾在2017年向内部员工发行期限为12个月、收益率为12.5%的理财产品,但至今未能兑付,同时公司还存在欠薪现象。10月21日,三盛宏业上海、舟山等区域部分员工前往公司总部“堵门”讨要说法,并最终迫使董事长陈建铭现身。
三盛宏业理财产品“爆雷”,是今年房地产企业面临经营压力的一个极端案例。近期,恒大济南某项目因降价而引发业主“维权”;绿地湖南公司则被曝强制员工买房;华侨城、金茂则接连挂牌出让旗下项目股权……
自2016年下半年至今,本轮楼市调控已持续了36个月,时长、力度和范围均前所未有。其中,对融资渠道进行严厉管控,是今年楼市调控的一大特征。与此同时,2019年至2021年,房企将迎来偿债高峰期。虽然系统性风险尚未出现,但业内人士认为,一系列微小的迹象背后,企业即将迎来“至暗时刻”。
找钱“三十六计”
在公司内部发行理财产品,是房企的诸多融资手段之一。近期,为获取资金,企业几乎使出了浑身解数。
就常规融资手段而言,海外发债成为现阶段最重要的渠道。根据中信建投的统计,2019年1-9月,房企海外债发行规模为483亿元,超出2018年全年水平,同比增长26.98%,再创同期历史新高。
在境内融资受限的大环境下,企业海外融资的成本也水涨船高。今年9月,房企海外发债的利率达到7.89%,环比上升149bp。其中,利率最高的为阳光城,票面利率达12.5%。
部分房企在此期间抓紧上市,寄望于搭上资本的“末班车”。10月下旬,天保集团和新力控股先后通过了港交所的聆讯,有望在近期登陆资本市场。这两家房企的业务主要位于河北和江西,净利润尚不足10亿元的规模,属于典型的地方性小房企。
发家于安徽的三巽集团、起于常州的港龙地产,也在10月向港交所提交上市申请。这两家企业同样属于百强阵营之外的小型房企。
10月22日,华侨城在北京产权交易所披露,将以47.12亿元的总底价转让旗下“苏河湾二期”,该项目的前身是公司在2016年以69亿获取的“地王”。这是10月以来公司挂牌的第二个项目。2019年以来,华侨城已将13个项目公司股权挂牌出让。
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