2019年一季度，房地产政策层面热闹纷呈：两会强调“夯实地方主体责任”，部分城市已出现调控局部性松动，央行数次降准信贷层面有所放松，房地产税立法将稳步推进，粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭转地产行业“颓势”：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，因传统春节影响，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。成交结构性分化加剧：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。
在当前形势下，2019年调控政策能否“全面松绑”，对行业的刺激性作用能有多大？房地产税立法稳步推进，年内又将有怎样的新进展？价值回归，购房行为趋于理性，三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期？土地市场量缩价涨，未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域？面临低迷的市场，房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择？一系列问题留待市场给出真正的答案……
政策：一季度政策依旧维稳
下半年或将逐步放开“四限”
一季度，房地产政策层面热闹纷呈，两会作为政策风向标，引发市场广泛关注，主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。多省市公布2019年棚改计划开工量，整体有升有降，结合市场实际情况，不排除“计划减量、实际超量”的可能性。粤港澳大湾区规划给渐显疲态的中国经济注入一针强心剂，核心引擎在于香港、澳门、深圳和广州4大中心城市，前海、南沙和横琴将成改革试验田及发展高地。珠海、济南、阜阳等布局松绑“四限”，海口、南京、西安等调降人才落户门槛，但并不等同于调控政策实质性转向。
展望未来，为了避免陷入“一降就放、一放就涨”的恶性循环，叠加3月市场回暖，政策宽松预期将有所减弱。不过，2019年调控政策微调放松已在预期之中，预计上半年整体维稳，因城施策、分类指导，夯实地方政府主体责任；下半年压力城市将逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。
1.“因城施策”、“平稳发展”仍是2019年调控的主基调
聚焦2019年“两会”，主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。具体而言：
其一，房地产市场形势：从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”。“两会”期间住建部部长王蒙明确表示，保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。2018年下半年以来，楼市、地市频现转冷特征，多数城市去化率均有不同程度的回落，部分城市更是以价换量。基于未来楼市预期的转变，房地产行业的调控目标已经由“坚决遏制房价过快上涨”转向“防止房市大起大落”。
其二，房地产调控政策：平衡稳增长与防风险关系，调控强调地方主体责任。“两会”特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构，并要处理好“三重关系”，意即统筹好国内与国际的关系，平衡好稳增长与防风险的关系，处理好政府与市场的关系。就房地产市场而言，“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变，在支持居民自住以及改善性购房需求的同时，着力打压投资、投机性需求。与此同时，中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。
其三，房地产金融政策：信贷适度宽松纠偏，企业去杠杆居民稳杠杆。2019年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，与2018年略有不同，今年会适度提升赤字率来满足企业减税和保障民生的双重需求。区别于大水漫灌式强刺激，未来信贷政策还是要松紧适度，正如政府工作报告所示：不能只顾眼前，采取损害长期发展的短期强刺激政策，产生新的风险隐患；结构性去杠杆的目标要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。联系到2019年初央行降准1个百分点，净释放增量信贷资金约8000亿元，意在维持银行间市场流动性合理充裕。预计2019年货币政策中性偏积极，年内再降准可能性颇高，定向降息而非全面性降息，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。
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